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發表時間：2024-05-07
在過去幾年里，盡管日本商業市場受到嚴重沖擊，卻依然保持著自己的步伐，隨著經濟復蘇和社會進步，全新的發展趨勢正在逐漸成型。文化、娛樂與地標型商業設施的融合，為日本商業市場注入了前所未有的活力。本期以今年日本討論度最高的幾個非標型商業為例，從中發現一些線索和規律，也希望給我國實體商業的發展帶來啟發與思考。就讓我們開啟本期城市話題。
作為實體商業存量改造的行業佼佼者，日本商業在零售業上的技巧遠沒有我們技藝繁多，但每年都能打造出不少「可圈可點」的案例，也給我國實體商業的發展帶來很多啟發與思考。
以今年討論度最高的幾個非標型商業為例，我們愈發感受到「需求越聚焦，定位越精準，感受越驚喜」這一理念的魅力：大到頭部商企的成熟產品線，小到主打煙火氣的社區底商都「受益匪淺」。
基于國內龐大的商業存量現狀，我們整理了將近四年日本新增的重點商業項目，并從中發現了一些新的線索和規律：
1. 新理念的提出，部分項目開始降低「主力店」比重，整體的品牌落位思路從項目的定位出發，圍繞客戶的「真實需求」做相關生活方式業態的組合。
2. 新業態的加入，對內外交通樞紐及城區地標建筑進行功能與場景的迭代，為上班族、來訪者、國內外游客帶來新的活躍度和互動感。
3. 新空間的創新，從「造場景」到「填內容」，集合多方力量將單純的公共場地改造成立體低樓商業設施，市中心公園等綠地的使用效益得以最大化。
4. 新場景的轉變，有別于常規的「最好的位置要通過高租金創收」，大部分項目都選擇把高區景觀最好的位置留給了消費者作為休憩地，營造「松弛感」。
因此，我們看到許多新增項目越來越不像商場了，甚至通過主動扮演起與城市共生共存的社交樞紐、配套服務者等角色，實現了我們日思夜想的「差異化」。
只有看見未來，才能擁有未來，希望這份盤點能給你帶來新的參考。
2020-2023年新增重點項目梳理（1-15）
1 立川 GREEN SPRINGS
項目位于東京多摩地區立川車站附近，用地南北向長約400米，東西向約100米，整體由8棟建筑單體構成，整塊用地被兩條交錯步行道分割成4個區域。
X字街表達了「立川的歷史與從這里展開的未來交匯的地方」；連接街道和多功能廳屋頂的梯級圖案是曾經的機場跑道；中央廣場通過安裝在大樓內的「町之恩川」與這條X型通道相連，形成「動靜皆宜」的綠軸街區。
這里不僅有購物景點和餐飲店，還有親子一同暢游的博物館，和設有約2500個座位、多摩地區最大型的多功能大廳TACHIKAWA STAGE GARDEN，以及擁有無邊際泳池的SORANO HOTEL，消費者在此享受藝術、自然和住宿。
在整片廣場中有350種能讓人感受四季的植物，模擬了多種當地生物的生態環境聚落環境；此外還有配合光影與音樂躍動的噴水池，約120米長階梯瀑布，從建筑延伸出來的「天空甲板」等，都為人群帶來身心的療愈與放松。
2 橫須賀購物廣場 Coaska Bayside Stores
項目落址橫濱橫須賀美軍基地附近，前身是飽受當地人愛戴的Shoppers Plaza Yokosuka，完成更新改造后一舉成為橫須賀地區最大的美食聚集區。
在設計上，永旺零售以「港口、鋼鐵、船舶、跨文化交流」等關鍵詞為基礎，耗費一年時間對其進行了全面翻修，使得客戶可以從廣場的各個位置都可以看到港口和海濱風景。
在六層空間中，項目提供100多家美食、購物和娛樂場所，其中包含服飾店、家具店、電影院、保齡球館等多項設施，電車、汽車與場館的連接性也是一大優勢。
高級生鮮零售超市永旺風格館（Aeon Style Store）是其主力業態，其熟食賣場面積為傳統門店的2.5倍，旨在成為當地居民日常生活不可或缺的基礎。
3 竹芝 WATERS takeshiba
項目位于東京都立濱離宮恩賜庭園對面，是由JR東日本進行開發的綜合性項目，也是東京都內少數同時位于辦公街區、又擁有天然水景的購物中心。
竹芝WATERS takeshiba主要分成四大區塊：包括百貨atre竹芝、mesm Tokyo飯店、JR東日本四季劇場及公共空間（草坪及看臺），以「NEW CURIOUS」為概念，旨在為感性的都市人打造一個充滿新鮮好奇的場所。
Atre 竹芝作為其中綜合性商業設施，由塔樓棟和劇場棟構成，以注重互動設計的迷你博物館、游戲俱樂部、兒童室內樂園、社交俱樂部等業態為主。
項目同時引入了目前全日本唯一一座可以遠眺海景的高級海吧，除了各具特色的餐飲店鋪設施之外，也有非常專業的美容沙龍以及販售有機食材為主的零售超市。
4 橫濱北仲 YOKOHAMA KITANAKA KNOT
項目是由歷史建筑「舊帝蠶倉庫」的兩棟倉庫改造而成的綜合型塔樓，占地面積約1.3萬平方米，直接連通地鐵，并通過人行天橋與山下公園、元町等景點相連。
這座建筑中大部分是超高層公寓；46層至51層設有酒店式公寓，46層設有免費開放的瞭望臺；低層部分設有商業和文化設施KITANAKA BRICK&WHITE。
項目主要面向周邊居民和自身公寓、酒店入住顧客，為其提供高品質便利的生活；引入神奈川首家金寶貝早教機構、神奈川首家高級鮮蔬超市LINCOS、北仲區域首家星巴克等，同時引入Billboard Live神奈川首店、Dance Base神奈川首店，并以新業態形式扶持音樂、舞蹈等藝術活動的展開。
5 東京水町 TOKYO MIZUMACHI
為了使游客在淺草與晴空塔兩地的橫向移動更加便利，東武鐵道將晴空塔線東京水町部分改造成為商業綜合體，并將河岸步道改造為宜游宜逛的步行街。
這條長達500公尺的步行街以「Live to Trip」為概念設計，分為東、西兩區，包括14家商店和1家酒店，涵蓋美食、時尚、創意雜貨等業態。
目前進駐的商戶及品牌包括知名設計選品店KONCENT、販賣設計公司AshConcept、和菓子品牌ICHIYA、復合式潮流餐廳DEUS EXMACHINA等，多樣化的店家類型，都讓這個歷史街區充滿各式話題性。
除了眾多餐飲店，在東側區域還有一間綜合型運動休閑場館LATTEST SPORTS，場內有攀巖館、自行車店等運動相關設施，館內也會不定期舉辦藝文活動，往來人群、地域、文化在此交錯匯聚，旅行好似日常。
6 澀谷宮下公園 MIYASHSHITA PARK
宮下公園于1953年開放，2020年又作為澀谷區第一個「立體城市公園系統」進行了重建，是一項體現可持續、優化城市規劃的經典項目。
項目底層商業設施包含24小時營業餐飲集合店、生活雜貨、書店、流行時尚服飾、黑膠唱片行等共約90家店鋪，以及酒店品牌sequence、高奢品牌店（LOUIS VUITTON全球首家男性旗艦店、GUCCI藝術限定門店、PRADA全新概念店、美國潮牌KITH亞洲旗艦店、COACH男士專門店、阿迪達斯日本最大旗艦店）等業態。
而這座四層樓高的城市設施建筑被兩條人行天橋連接，一座橫跨于三層道路之上，另一座則直接通向一個開放式商場，人們將被更加自然地導向屋頂公園的環路。
屋頂花園擁有一處長約1公里的綠化步道，其中有藤原浩操刀企劃的星巴克公園型態咖啡店，以及滑板場、攀巖墻、沙灘運動場等運動空間，契合戶外人群所需。
宮下公園的所在位置，將澀谷、原宿、青山、表參道、代代木公園等幾大潮流片區串聯起來，這不僅是地理層面的，更是多元文化的進一步融合。
7 東京站 GRANSTA TOKYO
項目是日本目前最大規模的站內商業設施，包括東京車站和丸之內的購物飲食復合式空間「GRANSTA」，以及在地下1層的購物中心「GRANSTA 丸之內」兩部分。
在GranSta誕生以前，東京站地下長長的換乘通道兩旁只有連排的儲物柜，和少量老式便利店；項目一期以東京站內標志性的匯合點銀鈴廣場為中心，翻新、建設了以餐廳和食品、特產店為主的「站內商業」，并不斷更新至如今的形態。
整個購物中心共有154間商店，包括餐廳、車站便當、雜貨、化妝品店和伴手禮商店等，其中有始建于1887年的洋食餐廳東洋軒、巴黎老牌甜點Ladurée、中川政七商店第一家服裝專門店等12家商店，都是首次在車站內開業。
受地下軌道交通建筑限制，柱子、墻體等視線遮擋物特別多；項目通過地面、墻壁和天花一體化的造型與引導設計，解決了如何讓分散區域連接起來、如何讓每一個小商店都被平均購買等問題，也是行業學習的典范之一。
8 RAYARD 久屋大通公園
久屋大通公園誕生于1970年，項目運營團隊結合原有的公園優勢，融入低密度、高品質、強互動的商業設施，增強了公園的南北聯系與游逛功能，改變了公園以往陰暗遮蔽的印象，讓人們渴望的綠色自然隨手可及。
項目分別規劃了可擁抱天然草坪的ZONE1、可沿著森林小徑漫游的ZONE2、可體驗新生活方式的ZONE3以及可感受城市魅力與潮流文化的ZONE4四塊區域。
場內的互動設施高度統一：如日本戶外品牌 Snow Peak 、玻璃制品品牌HARIO、史努比咖啡廳名古屋首店、天狼院書店等品牌，這些業態實現了單一門店不同的場景轉換，人們能輕松隨意地參觀并參與個性化的制作，感受不一樣的社交方式。
開業至今舉辦了包括草坪運動、露營電影、中古集市、咖啡快閃、citywalk、文化讀書會、寵物相親活動、電視塔垂直馬拉松等超過100場線下活動；柔軟的活動讓商業空間的松弛感達到內外統一，讓人們得到精神上的慰藉。
9 日比谷 OKUROJI
建立于1910年的山手線仍然在拱形高架軌道上運行，鐵路高架橋下的餐飲一條街，一直是東京夜間的一道風景線，也是企業員工和游客的餐飲圣地。
項目活用鐵道高架下的空間，將一層分為四個區域：商戶多為高品位餐廳、高級服飾定制店、工藝品店等；有樂町車站一側是JR東海的日比谷美食區域，新橋方面則是食品店、雜貨、時尚區域、飲食區域，享受夜晚時光區域。
在近50家店鋪中，包括多個品牌的東京首店和新形式店：如名古屋的排隊名店鰻富士，函館海鮮、細面創意料理店等。
特色商店、禮品店家則包含百年藍染工廠水野染工場、Tokyo noble手工傘訂制店、日本手工眼鏡品牌鯖江眼鏡館等這些連接日本過去和未來的店鋪，游客尋覓美食的同時也可以在這里盡情體驗日本匠人手工制作的魅力。
10 原宿神宮前小道 JINGUMAE COMICHI
項目距離原宿站約步行3分鐘，共2層樓，全部為餐飲店鋪的專門設施，集結了由世界各地的人氣餐廳中精挑細選出的18間品牌，用以補充區域的夜間經營形態。
空間引入「階梯」概念，通過階梯、小路的設計形式創造在「城鎮」中游走的感受，同時每家餐廳都設有露臺，創造更具自然感的放松體驗。
場內品牌包括了米其林名店餃子MANIA的姐妹店小籠包MANIA、札幌精釀啤酒專門店BEER CELLAR SAPPORO東京首店，居酒屋老鋪大眾酒場JUMP，北海道壽司品牌立食い壽司根室花まる等，也是年輕職人聚餐約會的首選。
11 イオンモール新利府（南館）
項目以「LIVE FULL DAYS」為概念和2000年開業的北館相連通，專賣店約170家，成為日本東北最大的綜合性購物中心。
項目引入的各業態東北首店品牌多達數十家，以及多個新型店鋪；在1樓設有餐廳區DINING TERRACE，3樓設有美食廣場Food Forest，并引入新型書店、咖啡屋、動物咖啡屋、超大影城等業態，帶來豐富的休閑體驗選擇。
主力超市AEON STYLE開設了產地直送模式，設有日本東北規模最大的新鮮水產區域，同時推出日本東北首個免下車即可取網上超市已定貨物的服務，為顧客提供了符合疫后新常態的購物方式。
項目也主動承載起本地文化傳播、交流平臺的功能，不僅推出了「宮城縣美食大選」等活動，還為發行本地出版物的出版商提供交流機會，助推本地企業的發展。
12 下北沢BONUS TRACK
項目案名意為「額外的軌道」，擁有4棟商住一體的長屋和一棟商業建筑，采用了化整為零的打造手法，形成中間帶有大量公共空間的洄游型商業體。
團隊完美地融合local、social、cultural三者，常駐商戶均為下北澤在地的「主理人」店鋪，黑膠唱片店、復古書店、咖啡店、面包店、餐廳酒吧等全部小巧的嵌在小房子里，已然圍繞著「有品質的日常」做文章。
商戶入口面向的小廣場，作為戶外販賣區被精致的餐車和外擺占據，且幾乎每周都有不同市集活動；在廣場上被綠色包圍的環境里，安靜地喝咖啡或是漫無目的地逛市集，都能感受到下北澤文藝、包容的輕松氛圍。
下北澤區域所具有的獨特商業氛圍，除了消費內容，還有一大因素則是沿街小鋪組成的獨特游逛體驗。街區中鱗次櫛比的店鋪帶來多元文化的交融和熱鬧的商業氛圍，這是在東京中心繁華的商業區所稀缺的休閑場景。
13 奈良鹿猿狐Building
項目是日本最大的「中川政七商店」澀谷店之后最新開設的復合商業建筑，由建筑家內藤廣氏設計，以傳統京町屋風格構成外型，與戶外老街融成一體。
中川政七商店，創業于江戶時代中期1716年，作為麻織物「奈良曬」的批發商起家，以日本傳統工藝生產生活雜貨，是擁有300多年的歷史的老字號。
除中川政七商店奈良本店（總店）外，還有猿田彥咖啡關西首店、米其林餐廳壽喜燒料理店KITSUNE以及共享辦公空間JIRIN等三家商鋪入駐，建筑名稱正是來源于中川正七商店的鹿、人氣咖啡連鎖猿田彥咖啡的猿和KITSUNE里的狐。
建筑共由三層組成，中川政七商店奈良本店位于1-2兩層，猿田彥咖啡和米其林餐廳壽喜燒料理店都位于1層，3層是可眺望興福寺五重塔的共享辦公空間。通過邂逅、觸摸、學習讓奈良本地和國內外游客，感受奈良的魅力所在。
14 熊本阿姆廣場 AMU PLAZA
作為JR熊本車站大規模的站前再開發的項目之一，JR熊本車站大樓以Amu Plaza熊本購物中心、Office Amu Plaza熊本以及肥后YOKAMON市場及住宅區組成，
這是一座以「公園式車站、車站式公園」為理念打造的廣場，建筑面積約11萬方，集時尚用品、家居雜貨、甜品美食、綜合影院等多種功能于一體，最標志性的設計是跨越1-7樓的超高挑空立體瀑布庭園Boken no Mori。
15 則武花園 Nagoya Noritake Garden
項目地塊原為日本領先的陶器制造商則武株式會社的總部工廠所在地，2013年聯手三菱商事、永旺夢樂城株式會社開啟地塊改造計劃。
永旺集團以往的郊區型項目都是針對顧客在休息日（Off）的生活場景進行規劃和業態組合，而此項目是永旺首次結合顧客在工作日（On）的消費場景，打造的可融合商務辦公與商業休閑的新型購物中心，具有先鋒意義。
利用項目周圍的環境優勢，永旺將購物中心的概念確立為「自然地、與大自然融為一體的場所」，由于商圈內單身人口眾多，項目強化提供各種飲食場景，三個樓層均設置了不同類型的餐飲區，餐廳總數達53家。
換句話說，永旺希望帶來一種生活和工作充分交融的新體驗：年輕父母將幼兒帶到日托中心，再去同一棟樓里的辦公室上班，下班后還可便捷地在超市購物，或是在商場內就餐，完成一天的生活消費閉環。
復旦設計
上海空間規劃
城鄉規劃雜志社