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發表時間：2024-05-14
在過去幾年里，盡管日本商業市場受到嚴重沖擊，卻依然保持著自己的步伐，隨著經濟復蘇和社會進步，全新的發展趨勢正在逐漸成型。文化、娛樂與地標型商業設施的融合，為日本商業市場注入了前所未有的活力。本期以今年日本討論度最高的幾個非標型商業為例，從中發現一些線索和規律，也希望給我國實體商業的發展帶來啟發與思考。本篇為第二部分案例。
2020-2023年新增重點項目梳理16-30
16 大船 Grand Ship
作為近鄰型商業設施，項目填補了泛首都圈湘南地區的商業格局，并滿足了消費者對于一般家庭日常用度所需與從幼兒保育到升學輔導服務一條龍。
在業態配置上，項目沒有配置獨立的服飾業態，依靠項目內大型家電集合店中所包含的有限的基礎服飾賣場來補全品類；同時以顧客在「生活」與「家庭」中更重視的食品、日雜、餐飲、育兒、教輔服務等品類為核心業態。
項目最具特色、最吸引周邊消費者的是三越伊勢丹旗下的FOOD & TIME ISETAN OFUNA，依靠自身高度專業的品類集合、選品、賣場編輯能力，在化妝品、服飾、男裝、食品居家、高端買手等多個品類上，都設有獨立的集合店形式。
17 LaLaport 啦啦寶都福岡
項目是全球第17家LaLaport，由九州電力公司、西鐵和三井不動產在福岡博多青果市場舊址上合作開發，各類業態總店鋪數合計達到了222家。
以「人、物、文化」為基礎，通過多元化的設計調改，團隊大幅增加了社區、親子空間和購物之間的關聯互動，為消費者打造了放松、沉浸式的體驗空間。
在業態方面，項目新增、翻新了涵蓋服飾、雜貨、餐飲等約40家品牌，其中8家為琦玉首店。以日本本土品牌為主，如：GOOD DEAL、Schott、call&response、moimoln、ZWILLING/STAUB等。
項目最大的特色是規劃了幾乎涵蓋區域級購物中心關于消費者全維度訴求的9大特色公園場景，并以「相遇與體驗」為理念，集零售、餐飲、親子兒童、運動健身、娛樂體驗等業態于一體，成為福岡人民的生活娛樂新焦點。
18 龜戶 Kameido Clock
項目所在地原址為東京第二精工社工廠，曾改建為深受居民歡迎的「太陽街龜戶」，為配合區域振興計劃綜合再次開發了住宅、商業、學校、廣場等復合空間。
作為承載衣食住等生活功能的社區型商業設施，項目以 「LIVE UP! ＆ LOVE LOCAL」為概念，從衣、食、住、健、游、學等多個生活維度規劃主題，聯合入駐的136家店鋪，在滿足區域居民生活消費的同時，設置各類活動空間，促進社區交流，活躍區域文化，創新商業價值。
特色飲食街「龜戶橫丁」 將日本傳統的大眾飲食文化與現代多樣化餐飲結合：區域No.1的食品賣場龜戶食品市集、電競室、直播間、兒童樂園以及約540個座位的餐飲活動空間，滿足年輕家庭的就近娛樂需求。
19 北九州THE OUTLETS Kitakyushu
作為永旺集團第二家THEOUTLETS，項目建設于2017年底關閉的主題公園遺址之上，并與一路之隔的永旺夢樂城八幡東形成協同效應。
從體量上說，項目是全九州最大的奧特萊斯，囊括了包括購物，美食，游樂設施等約170家店鋪；為了與橫濱和御殿場等地的奧萊體現差異化，項目以「刺激五感的場所~Live, Play and Feel」為概念，專注于戶外活動和體驗型活動。
通過連接橋，步行3分鐘就能到大型購物商城永旺夢樂城八幡東，設有家電、美妝、美食、服飾、雜貨、玩具等130間以上店鋪，日常家庭可一站式購齊所需。
20 大飯町 SEE SEA PARK
SEE SEA PARK位于大飯町休閑旅游產業區，突破傳統沙灘海邊打造度假區的模式，打造一個包含了零售、餐飲社交、辦公、公共服務設施、運動設施、海邊公園等多樣功能的復合式商業空間。
作為日本最新一代的「公園非標商業」，項目由木材、輕鋼結構、玻璃軟膜覆蓋的屋頂以及玻璃門窗搭建而成；大小不一的半開放商業空間像一個個半透明盒子般，堆砌出錯落有致的商業群落，讓項目更具辨識度與吸睛度。
在不大的商業體量里，一共規劃了19個SHOP和OFFICE，分為東EAST、西WEST、草坪廣場三大區域，主要的業態方向圍繞著咖啡輕餐，戶外裝備零售，美容護理，和各種共享空間和當地的協會，社區、公益組織辦公使用，游客可以來度假享受，本地人也可以在這辦公開店，大家在這里找到一種交匯點。
21 心齋橋 PARCO
項目誕生于1991年5月，曾是整個關西地區的年輕人聚集之地；作為日本第18家PARCO，總建筑面積為5.8萬平方米，并與大阪地鐵御堂筋線心齋橋站直通。
在外觀設計上，項目外墻利用了垂懸式裝飾的設計，在陽光或者燈光映襯下，宛如波光粼粼的水簾，既簡潔時尚，又與大阪「水都」的傳統特點相呼應。
為了緩解心齋橋缺少時間消費目的地、文化傳播核心區、以及有聚客能力的城市功能空間等問題，PARCO在區域內率先導入大型專賣店、都市型電影院，設置活動空間、藝術空間、共享辦公空間、展會大廳等多功能型設施。
此次項目共引入了約170多家店鋪，除了奢侈品牌、高端餐飲、運動品牌、藝術展覽之外，還延續了涉谷PARCO的精髓，把時尚潮牌、二次元動漫、主題特色餐飲，以及集市引進了商場，其中許多品牌門店還是關西首店、大阪首店。
通過構建商業生態系，整合文化、商業與城市功能，打造有必要去的「超級目的地」實現商圈回流，這也為提振傳統商圈提供了解題思路。
22 羽田機場花園Haneda Airport Garden
羽田機場花園是連接羽田機場第三航站樓的大型商業設施，主要包括2家高級酒店、屋頂天然溫泉、約80個商家，以及1個巴士始發站。
商場內分成多區，一出機場即可見到的「日本長廊Japan Promonade」以推廣日本文化為主，匯集了大約獨具日本特色和傳承日本文化的零售品牌，包括售賣蜜糖的杉養蜂園、雨傘專門店福井洋傘、咖啡用品概念店HARIO Satellite等等，有和式雜貨、輕食及日用品等發售，15間商店當中有8間首次在東京開店。
而項目商業區匯聚了時裝、化妝品以及禮品店等約60家包含日本全國代表性且人氣的品牌店鋪及美食的商店，如創業于1932年的Unagi Yondaime Kikukawa、創業于129年的Hanayama Udon V等老字號。筑地壽司工所、大阪燒鐵板燒88 Pachi Pachi、東京烤肉平城苑、涮涮鍋田島屋也很受訪客歡迎。
日本首個位于機場的露天溫泉「羽田機場泉天空之湯」也在于此，該項目的出現讓游客從下飛機的瞬間就就感受到赴日旅游的魅力，讓日本的入口變得越來越有趣。
23 YANMAR TOKYO
項目是一座位于東京八重洲的綜合型大樓，設施概念以集團創始人山岡孫吉「HANASAKA」精神為核心，集合了文化、餐飲和購物于一身。
從地下一樓到2樓皆為商業區，一共開設6家店鋪，從最古老的米種到現代的特色料理，一切圍繞著「米」這一主題展開；而紙與不銹鋼材料制成的櫻花動態裝置藝術貫穿三層的中庭空間，是藉由品牌總部大樓為媒介而創造出的新型態品牌空間。
餐飲品牌包括意大利米飯餐廳ASTERISCO、讓訪客找到自己理想的米飯KOME-SHIN商店，以及清酒冰淇淋專業店SAKEICE等。
對于在該建筑內辦公的人們來說，不僅能在眺望挑空空間的同時前往B1層入口和電梯間，還可以在感受各種人群活動和燈光效果帶來的時間變化的同時進出辦公室。這一公共空間是該建筑的一大特色，也為東京站前的辦公建筑樹立了標準。
24 東京中城八重洲tokyo midtown yaesu
作為繼六本木、日比谷之后的第三個東京中城，項目是一家地下4層、地上45層的綜合設施，內部集購物、餐飲、文化娛樂于一體，為游客提供一站式休閑體驗。
整體建筑分為A-1和A-2兩大街區，A-1街區雙層閣樓擁有單層4000㎡日本最大級別辦公空間及首次進入日本市場的寶格麗東京酒店（Bulgari Hotels）、中央區立城東小學等業態，A-2街區單層閣樓擁有寫字樓、育兒輔助設施等業態。
兩街區共有60家商鋪入駐，商業部分1層有HOSOO TOKYO、CFCL YAESU等日本奢侈品牌入駐；2層強調日本制造（Made in Japan）概念，有TOKYO UNIT、津輕Vidro等輕奢紀念品店入駐；3層有多家體現東京特有風格的餐廳，爐端燒、壽司等日料、西餐以及中華料理等，應對消費者不同口味的需求。
項目以「POTLUCK YAESU」為主題進行開發，旨在任何人都可以使用，各類人群都可以互動，在引入具有歷史文化底蘊的品牌和在時尚領域極具盛名的品牌的同時，以「日本展示場」的概念向國際游客展示日本傳統文化和高品質生活方式。
25 ANIMATE 池袋本店
擁有40年歷史的項目經歷擴建重裝后再次開業，店鋪面積擴大了兩倍，全部商品種類高達數十萬種，漫畫、雜志、動漫周邊，展覽等應有盡有。
作為世界最大的動漫專門店，項目共有10層，通過多元分區、分類形式，保證消費者能夠最便捷的找到所需內容。
2F、3F聚焦漫畫相關產品；4F、5F主打角色周邊；6F CD?DVD/Blu-ray游戲；7F是以動漫、漫畫、游戲等作品和藝術家為特色的產品銷售活動空間；8F 展覽空間；B2F、9F為活動空間，舉辦現場表演、放映和脫口秀等活動。
如果和中國首個聚焦次元文化的商業體百聯ZX創趣場對比，可以看出兩座項目在改造方法、操盤邏輯、樓層規劃、業態布局上的差異，更值得學習參考。
26 東急歌舞伎町TOWER
項目位于新宿歌舞伎町，是在東京米蘭會館的舊址上重建的新地標，也是首次不設寫字樓，而是通過娛樂設施與商鋪、酒店進行組合創新的高層復合型商業體。
作為專注于娛樂的體驗消費型的旅游觀光據點，項目每一層都極具特色：
1F規劃了花店、漢堡店、星巴克咖啡及和牛特區餐廳等8家商鋪
2F采用「橫丁」概念匯集了10家餐飲店，以復古元素展現昭和時代風貌
3F主要為萬代南夢宮游樂場namco TOKYO，將娛樂、美食、活動相結合
4F是索尼音樂娛樂的新生代娛樂設施THE TOKYO MATRIX
5樓則是以美與健康為主題的高端健身品牌EXSTION
6-8 樓是全新設計的演唱會娛樂劇場THEATER MILANO-Za
9-10F是東急旗下的109 Cinemas高端影院，兩層共752個座位
B1F-B4F是可容納1500人的Zepp Shinjuku（TOKYO）現場音樂廳
在這座塔是為實現「夜間經濟」和「娛樂城市」而建造，現代藝術作品隨處可見，為游客提供了一個令人驚嘆的藝術體驗；這些藝術空間代表了新宿地區的創意和活力，成為一個凝聚新宿能量的場所，展示了當代藝術的魅力。
27 Forestgate 代官山
項目位于地鐵代官山站，由MAIN棟和TENOHA棟組成，主打生活、工作與玩樂無縫接軌的日常提案，幫助大家尋回逐漸被遺忘的精致生活。
MAIN棟由日本建筑師隈研吾設計， B1-2F為商業空間，3F為共享辦公、4f-10F為住宅公寓，外觀采用木箱堆疊的形式配置大量綠植形成堆疊，形成一片三維森林。
TENOHA棟是一座木結構兩層建筑，主要由咖啡廳、活動空間、圖書室等組成，是開展可持續活動的基地，提供多種生活體驗。同時，設置屋頂種植園，大量使用綠植與間伐材，也是對循環經濟的體現。
在「綠色環境可持續」和「飲食」兩大主題下，目前共有8家商鋪入駐：包括地下1層的花園自由之丘超市、個性化室內綠植設計服務品牌SOLSO HOME、時尚品牌Ameri VINTAGE、眼鏡專門店Kaneko Meganeten、環保咖啡館Blue Bottle Coffee、英國香水品牌Jo Malone London概念店、巧克力專門店兼咖啡廳LA BASE de Chez Lui、代官山50年歷史甜品店Chez Lui、咖啡酒吧餐廳MIDTREE、循環型全天咖啡CIRTY CAFé以及花店ALL GOOD FLOWERS等。
作為廣域澀谷圈（Greater SHIBUYA）改造的一部分，項目的落地也呼應了東急房地產「Greater SHIBUYA2.0」的愿景，同時也讓項目不再是一個獨立的商業建筑，而是一個可以聯結社會與自然、當下和未來的可持續訊號。
28 自由之丘JIYUGAOKA de aone
在東京自由之丘的街巷中，項目作為社區商業擁有超市、輕餐、雜貨、食品專賣店在內的26家店鋪，將進一步成長為當地人民所熟悉的自由之丘品牌。
雖然是這么小的項目，但在規劃時就知取舍，堅決地把一層「切開」，利用大家喜歡走捷徑、愛橫穿的心里去畫動線，讓項目一層與兩側街道融為一體，徹底消除了封閉盒子給顧客的界限感、距離感，人們在上班、回家、甚至閑逛時不知不覺便已步入其中。
項目B1～1F主要為美食與咖啡廳，如椿屋珈琲、一〇八抹茶茶廊、一果房、グランディール（GRANDIR）、梅田奶酪實驗室等 ，生活雜貨品牌アコメヤトウキョウ（AKOMEYA TOKYO）、OWNDAYS等。
項目2F商店街則為服飾品牌、美發沙龍、面包店，帶來品牌ヤヌーク（YANUK）、equri、生活雜貨カリモク60、Three little song birds等。
3F商店街則為花園露臺，可以一邊散步一邊欣賞自由之丘街道的景色，并進駐臺灣品牌鼎泰豐、起司專門店CHEESE DORIA、意式餐廳WE AET WHEAT等品牌.
4樓的部分除了有TOMAS（トーマス）自由が丘校2號館，還有一個屋上廣場Harappa（はらっぱ），擁有超市、輕餐、雜貨、食品專賣店在內的26家店鋪。
融入自然，悠然自得的平靜場所，永旺正在探索一種未來商業場景的新生態，也為我們在小體量商業空間中激發社區感、年輕力方面提供了重要的觀察范本。
29 《魔女宅急便》魔法文學館
項目坐落于東京都江戶川區一個海濱公園里，是知名建筑師隈研吾以《魔女宅急便》作者角野榮子的作品世界觀為靈感所設計的全新設施。
項目外部以純白的外觀搭配花瓣外型的屋頂，內部以《魔女宅急便》主角琪琪所居住的克里克小鎮的形象來設計，除了閱讀區與展示區之外，館內還有復刻角野老師工作室的常設展示室，以及適合舉辦展覽的企劃展示室等。
30 澀谷櫻丘Shibuya Sakura Stage
項目位于澀谷車站南側，占地面積約2.6公頃，由A座（澀谷塔、中央大樓）B座（櫻花塔）C座（日本基督教澀谷教會）組成，也是近年來最大的多功能高層建筑。
A座商業設施基本位于下層，辦公室位于中層以及上層，A1棟設有健康中心，A2棟設有STATIO日本經濟大學。
B座由「櫻花塔SAKURA Tower」（B棟）和「SAKURA Terrace」（B棟頂層）組成；櫻花塔的1-5層為商業設施，5-14層為辦公室，16-30層為公寓Brands澀谷櫻丘，另外5層設有一個國際學校（CTIS株式會社幼兒園部）。
作為涉谷城市更新中重要的組成部分，項目其最大的特點是兼備「動 · 游 · 住」三大模塊，配套修建步行者空中回廊和地下通道，助力消解澀谷站前空間割裂的局面，也讓櫻丘地帶與澀谷核心區徹底打通，讓澀谷成為世界的澀谷。結語
商業，作為人們生活的重要組成部分，它的每一次蛻變都承載著人們對美好生活的追求；商品、環境、氛圍的選擇與塑造，都是為了讓人們的生活更加精彩紛呈。如何與當地的文化和消費需求結合，打造被客戶看得見、記得住的商業體驗，或許就是我們當下及未來十年最重要的「研究課題」。
商業的趨勢正呈現消費理性與多樣化的發展。在城市更新和商業場景營造方面，在地文化、綠色生態、沉浸體驗、生活美學...... 每一個項目都有其獨特的性格，抓住一點做足做透，才能在日益內卷的商業世界中找到可持續的發展價值。
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上?？臻g規劃
城鄉規劃雜志社